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房地產對GDP貢獻率創15年新低 樓市投資明年年中望回升

2015-12-18 11:46:30

每經記者 胡健

12月3日,中國社會科學院財經戰略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心發布最新一期《中國住房發展報告》。

在今年三季度我國GDP增速僅為6.9%的情況下,該報告主編、中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛告訴《每日經濟新聞》記者,房地產投資下降拖累經濟增長,初步測算,2015年前三季度房地產投資對GDP的貢獻率已經降至0.04個百分點,創下2000年以來的新低,幾乎要落入負增長貢獻軌道。

報告還預計,從2016年第二季度開始,中國房價面臨一定的下行壓力,2016年第三季度很有可能會出現同比快速下跌的情形。

預測:房企數年內會迅速減少

根據國家統計局數據,前10個月,全國房地產開發投資78801億元,同比增長2%,增速比1月份至9月份回落了0.6個百分點。

倪鵬飛說,前三季度房地產直接投資對GDP增長的貢獻降低了0.21個百分點,由于房地產投資與水泥、建材等上游行業關聯性較強,房地產投資的下降對國民經濟的綜合負面影響會更明顯。

報告指出,2015年前9個月內,宏觀經濟景氣指數總體上呈現持續下降趨勢,其中9月份為92.9,比2009年2月份的歷史最低值還低1.1。

報告列舉數字稱,前9個月,居民住房抵押貸款快速增長,同比增幅高達19.9%;開發商銀行貸款同比下降3.6%,自籌資金同比下降4%,企業資金來源總體增長僅1.3%。與此同時,庫存較低的一線城市銷售及價格大幅增加,庫存較多的三、四線城市形勢依然嚴峻。

除對宏觀經濟的拉動作用明顯減輕外,房地產直接投資增速接連下降也將影響到房企格局。報告指出,隨著住房市場需求逐漸飽和、產業發展逐步成熟和企業集中度的穩步提升,可以預見房企數量在近期內會達到峰值,并在之后的數年時間內迅速減少,最終達到穩定。

行業問題也逐漸顯性化,倪鵬飛說,目前房企存在的問題主要包括盈利水平持續下降,成本控制能力面臨考驗;發債數量巨大致使負債水平居高不下,資金鏈斷裂風險不容忽視;三、四線城市庫存去化壓力大,房企周轉速率有待提升;一線城市土地價格屢創新高,聯合拿地模式存在合作破裂的隱憂。

建言:應減免商品房交易稅費

今年樓市暖冬現象較為明顯,中國指數研究院數據顯示,11月主要城市樓市成交面積環比上升3.84%,超六成城市環比上漲,同比上漲21.18%。房價方面,十大城市新房價格指數均環比上漲,上漲城市數量較上月增加5個。

不過,倪鵬飛對于明年的房價走勢并不樂觀。根據社科院城市與競爭力研究中心的華房指數預測:房價在經歷較快上升后,2016年第二季度后,有出現一波較大幅度下跌的可能;但商品房投資有望緩慢回升,對經濟增長帶動有望增強。

倪鵬飛解釋說,在宏觀經濟下行壓力較大,結構調整與短期增長有沖突以及房地產市場持續調整的背景下,并不能保證2016年房價持續在溫和上升中向趨穩轉變。但他補充說,未來房價具體走勢,一方面取決于房地產市場的自我調整程度,另一面受宏觀政策的影響。2016~2017年房地產市場調控應鎖定三大目標:去庫存,實現銷售大幅增長;防風險,保持房價增幅在合理水平,防止大起大落,防止違約風險;促投資:房地產投資恢復到正常水平。

在政策建議上,報告認為,應減免普通商品住房交易稅費,促進自由遷徙和居住條件改善。具體措施包括:擴大契稅優惠,所有普通商品住房契稅均按1%的優惠稅率收取;取消2年限制,所有普通商品住房交易免征營業稅;取消自用5年及唯一生活用房限制,所有出售普通商品住房的所得均免征個人所得稅;對于賣一買一的換房需求除給予稅費減免外,還可給予財政補貼。

而針對最近熱炒的按揭貸款利息抵扣個人所得稅政策,倪鵬飛持謹慎態度:“這個政策可以降低購房還款負擔,實現居者有其屋和藏富于民雙重目標。”但他認為,政策一旦落地可能會加劇目前樓市分化局面,因為住房貸款利息抵扣個稅對于房價較高且人均收入較高的一、二線城市是明顯利好,反而對三、四線城市去化幫助不那么明顯。

“三四線城市應該實施類似藍印戶口的政策,讓在轄區內購房者享受平等的公共服務和基礎設施,吸引以農民工為主體的購房人群。”倪鵬飛說。

·政策建議·

1、應減免普通商品住房交易稅費,促進自由遷徙和居住條件改善。包括:擴大契稅優惠,所有普通商品住房契稅均按1%的優惠稅率收取等。

2、三四線城市應該實施類似藍印戶口的政策,讓在轄區內購房者享受平等的公共服務和基礎設施,吸引以農民工為主體的購房人群。

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